La evolución de los proyectos inmobiliarios peruanos ha sido impresionante en las últimas décadas. A medida que el mercado inmobiliario ha ido creciendo, también lo han hecho las opciones financieras disponibles para los propietarios.
Este instrumento financiero permite a los adultos mayores convertir parte del valor de sus propiedades en ingresos sin tener que vender su hogar. Aparte de ello, es un tema de creciente interés debido a la necesidad de una regulación clara y efectiva que proteja tanto a los consumidores como a las instituciones financieras.
El marco legal y las normativas que rigen la hipoteca inversa en Perú son fundamentales para asegurar su correcta implementación y funcionamiento en el mercado peruano. A continuación, veamos un poco más sobre cómo funciona, sus beneficios, y los retos asociados a su implementación.
Tabla de Contenido
¿De qué se trata una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o dependientes que son propietarios de una vivienda. La Ley N.º 30741, implementada en marzo de 2018, establece y regula este producto financiero específico.
Su principal diferencia radica en que, en lugar de que el propietario pague mensualmente al banco por su vivienda, es el banco quien le proporciona al propietario pagos mensuales por su propiedad hasta que fallezca. Durante este período, la persona nunca pierde la propiedad, lo que la convierte en una opción atractiva, en especial para la tercera edad.
Y ¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca tradicional y una inversa? En una tradicional, debes solicitar un préstamo para adquirir una vivienda. En cambio, en la hipoteca inversa, tú o un familiar ya poseen una vivienda que sirve como garantía del préstamo.
¿Cómo funcionan las hipotecas inversas?
Las hipotecas inversas no suelen requerir pagos mensuales mientras el prestatario reside en la propiedad. El reembolso se completa cuando el último prestatario fallece, vende la propiedad o se traslada de manera definitiva.
Aunque no se efectúan pagos mensuales, el saldo pendiente aumenta progresivamente. No obstante, la legislación limita la deuda para no exceder el valor de la vivienda al momento de la liquidación del préstamo.
Es crucial tener presente que la propiedad continúa siendo del prestatario, quien debe responsabilizarse de los impuestos y las reparaciones. En caso de incumplimiento, el prestamista puede utilizar los fondos del préstamo para satisfacer estos pagos o exigir el reembolso total del mismo.
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Marco legal de la hipoteca inversa en Perú
El Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) ha establecido normas detalladas en el reglamento de la Ley N.° 30741, la cual regula la hipoteca inversa. Este reglamento clarifica cómo funcionará, define responsabilidades y derechos para las partes involucradas en la firma de contratos de este tipo. Medida que beneficiará a los propietarios de viviendas, ya que les permitirá usar su propiedad como garantía para obtener créditos.
El uso de esta herramienta tendrá un impacto positivo en el sistema de crédito formal en el Perú, pues generará más fuentes de crédito, permitiendo que más personas accedan al sistema financiero.
Esta ley permite a los propietarios de un inmueble obtener un crédito utilizando dicha propiedad como garantía hipotecaria. El monto del crédito se determinará, entre otros factores, en función del valor del inmueble, la esperanza de vida del propietario y la tasa de interés aplicable.
Por otro lado, el desembolso del crédito puede realizarse en un solo pago o a través de abonos periódicos (similares a una renta vitalicia) durante el plazo acordado en el contrato correspondiente.
El reglamento, aprobado mediante el Decreto Supremo N.° 202-2018-EF y desarrollado en coordinación con la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), incluye procedimientos relacionados con la constitución, intervención de beneficios y herederos, prepagos, reembolsos, tasaciones y ejecución, entre otros.
La normativa establece que al momento de firmar el contrato de hipoteca inversa con la entidad financiera, los titulares deben declarar a sus herederos. Esto permite que, tras el fallecimiento del titular, los herederos sean notificados sobre la liquidación del crédito y el plazo para su cancelación.
También se especifica quién debe asumir los gastos de las tasaciones y se establecen criterios para elegir el promedio de las tasaciones realizadas en caso de que haya una doble tasación.
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Obligaciones de los clientes
El reglamento define una serie de derechos y responsabilidades para los clientes y las empresas financieras y de seguros, que son las entidades autorizadas para ofrecer este producto.
Para los beneficiarios, se especifica, que deben mantener el inmueble en buen estado hasta su fallecimiento y contratar un seguro contra todo tipo de riesgos. Además, se establece que el cliente tiene el derecho de prepagar total o parcialmente el préstamo, y que los herederos pueden optar por cancelar el crédito tras el fallecimiento del titular.
Con la publicación del reglamento de hipoteca inversa, el MEF reafirma su compromiso con la modernización del sistema financiero peruano para ofrecer productos que beneficien a la población.
Hasta aquí, hemos visto en qué consiste la ley de hipoteca inversa y cómo su futura implementación podría proporcionar una opción financiera importante para quienes tienen pensiones limitadas o no disponen de ellas. Aunque tiene beneficios potenciales, es relevante señalar que, hasta ahora, este tipo de préstamo no ha sido introducido en Perú.
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