Hay muchos caminos posibles para convertirse en propietario de un inmueble. En algunos casos, sobre todo si es la primera vez que vas a comprar un departamento, puedes considerar un contrato de “alquiler con opción a compra”. 

Dependiendo de tu situación financiera y personal actual, esta opción puede ayudarte a adquirir una vivienda que, de otro modo, podría resultarte un poco más complicada de conseguir. Estos acuerdos son populares porque te permiten “probar” el inmueble sin necesidad de comprometerte inmediatamente a largo plazo. 

¿Estás interesado en saber más al respecto? Entonces, ¡sigue leyendo y descubre cómo funcionan los contratos de alquiler con opción de compra!

¿Qué es un contrato de alquiler con opción de compra?

A veces denominado también como contrato de arrendamiento con opción de compra, es un tipo específico de contrato de renta que permite a las personas que alquilan una propiedad a un arrendador convertirse eventualmente en propietarios.

Este tipo de acuerdos ofrecen una vía alternativa para ser propietario de una vivienda, ya que permiten llegar a serlo algún día sin necesidad de realizar un pago inicial completo de inmediato. 

Si hay un inmueble que actualmente se ofrece en alquiler, se puede utilizar un contrato de arrendamiento con opción de compra para llegar a ser propietario de la misma.

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¿Cómo funcionan los contratos de alquiler con opción de compra?

Con un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino se compromete a pagar al propietario una cantidad por adelantado y una cantidad extra como pago mensual de la renta. El pago extra se reserva como pago inicial para la futura compra de la vivienda. Y para que esta modalidad funcione, ambas partes deben aceptar unas condiciones básicas. 

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1. El propietario debe estar dispuesto a vender

El propietario actual del departamento en alquiler (el arrendador) tendrá que estar dispuesto a vender la propiedad una vez que haya expirado el periodo de arrendamiento; si no está interesado en realizar la venta, sencillamente no será posible iniciar un acuerdo de arrendamiento con opción de compra.

2. El inquilino debe pretender comprar

El arrendatario debe tener la intención de adquirir la propiedad al final del plazo del contrato de alquiler con opción a compra. Si el inquilino se niega a hacer uso de su derecho de compra, el propietario puede seguir alquilando la vivienda (al inquilino original o a uno nuevo) o venderla a otro comprador.

3. El propietario y el inquilino deben acordar de antemano las condiciones de compra

Las dos partes también tendrán que ponerse de acuerdo sobre las condiciones previas a la compra del inmueble. Esto requiere negociar la duración del contrato de arrendamiento con opción de compra (a menudo de 1 a 2 años), así como el precio de venta final de la vivienda. Cuando los mercados inmobiliarios son excepcionalmente volátiles, negociar un precio de venta futuro suele ser más difícil.

Si el inquilino decide comprar el inmueble al final del periodo de arrendamiento, tendrá el derecho exclusivo a hacerlo, lo que significa que otras partes, independientemente de lo que ofrezcan, no podrán ofertar más que él por el inmueble.

4. El inquilino debe conseguir financiación

Para que el inquilino actual (futuro comprador) se convierta en propietario del inmueble, tendrá que conseguir financiación una vez finalizado el contrato de arrendamiento. En la mayoría de los contratos de alquiler con opción a compra, si no se consigue un préstamo hipotecario, se anulan las condiciones del contrato inicial.

Ventajas del alquiler con opción de compra 

• Ahorro para el pago inicial: Si destinas una parte del pago del alquiler al precio de compra, puedes conseguir un anticipo considerable que, de otro modo, te habría costado mucho ahorrar. También puedes contribuir a aumentar el capital inmobiliario.
• Fortalecimiento de las finanzas: Puede utilizar el periodo de alquiler para saldar deudas, mejorar tu calificación crediticia, aumentar tus ahorros e incrementar tus ingresos antes de comprar una vivienda.
• Fijación del precio: Es probable que conozca el precio de compra desde el principio, lo que puede darte tranquilidad y permitirle prepararte financieramente.

Desventajas del alquiler con opción de compra

• Oportunidad de pago de alquiler superior: Puedes pagar un alquiler superior a la media en una vivienda de alquiler con opción a compra, especialmente si parte del pago se destina al precio de compra.
• Posibilidad de comisiones: Las cuotas de opción no reembolsables varían, pero podría perder dinero si decides no comprar la vivienda.
• Responsabilidades de mantenimiento y costos adicionales: Es posible que tengas que sufragar gastos de mantenimiento, seguros e impuestos sobre la propiedad. Todo ello puede suponer un desembolso importante.
• Incertidumbre en la financiación: La financiación no está garantizada. Si financias la compra de tu vivienda, tendrás que cumplir los requisitos para obtener una hipoteca. Los gastos de cierre también pueden añadir entre un 2% y un 5% al total.

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¿Cómo elaborar un contrato de alquiler con opción de compra?

Si bien la mayoría de los contratos de alquiler con opción de compra siguen la misma estructura, es importante revisar cuidadosamente cualquiera documento que estés considerando y te asegures de entender bien las especificaciones escritas. Algunas preguntas comunes a considerar son:

¿Cuál es la duración del contrato de alquiler con opción de compra?

La duración del contrato de alquiler con opción de compra se refiere al tiempo que puedes vivir en el inmueble antes de decidir si ejerces o no el derecho de compra. El periodo de alquiler suele ser de 1 a 2 años.

¿Cuánto de la renta de cada mes contribuirá al pago inicial futuro?

Si planeas comprar el inmueble al final del período de arrendamiento, deberás reservar suficiente dinero para cubrir al menos una parte del pago inicial. Por lo tanto, asegúrate de reservar una cantidad adecuada de cada pago mensual para cubrir la cuota inicial antes de que finalice el periodo de arrendamiento.

¿Qué tarifa inicial pagará el arrendatario?

El arrendatario generalmente paga una tarifa no reembolsable al arrendador como condición para aceptar este tipo de contrato. Este monto se puede negociar, pero a menudo cae entre el 1 % y el 5 % del precio de compra de la vivienda.

Hasta aquí hemos visto todo lo que debes saber sobre los contratos de arrendamiento con opción a compra. Como ves, este tipo de contrato puede serte de gran ayuda, ya que te brindará tiempo para que puedas ahorrar la cuota inicial y para vivir en la propiedad antes de adquirirla. ¡Esperamos que esta información te haya sido de mucha utilidad!

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